Subida superior a 140%! Mercado imobiliário português continua em alta: recuperação de longo prazo ou sinais de uma bolha?

Há dez anos, comprar uma habitação usada na Grande Lisboa custava, em média, apenas 158.300 euros.

Hoje, esse valor já atingiu os 392.800 euros.

De acordo com dados divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) e compilados pelo jornal português Jornal de Negócios, os preços da habitação em Portugal registaram uma subida significativa ao longo da última década. A Grande Lisboa, o Porto e a Península de Setúbal destacam-se particularmente, com os preços das habitações usadas em algumas zonas a atingirem atualmente valores duas a três vezes superiores aos registados em 2016.

Perante uma subida dos preços da habitação superior a 100% numa década, torna-se cada vez mais difícil ignorar uma questão: estará o mercado imobiliário português ainda a atravessar um processo de valorização estrutural de longo prazo ou começam a surgir sinais de sobreaquecimento?

Habitação usada na Grande Lisboa sobe 148% em dez anos

No segundo trimestre de 2026, o preço médio de transação de uma habitação usada na Grande Lisboa atingiu os 392.800 euros, cerca de 6.000 euros acima do primeiro trimestre e aproximadamente 30.000 euros acima do valor registado no mesmo período de 2025.

Nos últimos 12 meses, o preço médio das habitações usadas na Grande Lisboa aumentou 11,1%, superando a subida de 6,2% registada nas habitações novas.

Ao mesmo tempo, os imóveis usados continuam a representar a maior parte do mercado residencial local. Entre abril e junho, corresponderam a cerca de 84% das transações de habitação na Grande Lisboa.

As habitações novas continuam, por sua vez, a apresentar preços consideravelmente mais elevados. Atualmente, o preço médio de transação de uma habitação nova na Grande Lisboa situa-se em cerca de 583.800 euros. Apesar de este valor representar uma redução de 32.500 euros face ao primeiro trimestre, permanece aproximadamente 24.000 euros acima do registado no segundo trimestre de 2025.

Quando se analisa um período mais longo, a dimensão da valorização torna-se ainda mais evidente.

No segundo trimestre de 2016, o preço médio de uma habitação usada na Grande Lisboa era de apenas 158.300 euros. No mesmo período de 2026, atingiu os 392.800 euros, o que corresponde a uma subida acumulada de aproximadamente 148% em dez anos.

Ou seja, uma habitação usada típica avaliada em cerca de 160.000 euros há uma década custa atualmente, em média, perto de 400.000 euros.

Península de Setúbal regista uma valorização ainda mais acentuada

A subida dos preços da habitação não se limita às zonas centrais de Lisboa.

Num contexto de oferta habitacional limitada na Grande Lisboa, a procura residencial tem vindo gradualmente a expandir-se para as zonas envolventes, sendo a evolução dos preços particularmente significativa na Península de Setúbal.

Nos municípios de Alcochete, Almada, Barreiro, Montijo, Palmela, Seixal, Sesimbra e Setúbal, entre outros, o preço médio de uma habitação usada situa-se atualmente nos 273.500 euros, enquanto o valor médio das habitações novas atinge os 389.400 euros.

No segundo trimestre de 2016, o preço médio de uma habitação usada na Península de Setúbal era de apenas 83.300 euros.

Em dez anos, o valor passou de pouco mais de 80.000 euros para mais de 270.000 euros, encontrando-se atualmente em mais de três vezes o nível registado em 2016.

Estes dados mostram também que a pressão sobre os preços e a procura de habitação no mercado imobiliário de Lisboa já não se concentram apenas no centro da capital, estando progressivamente a alargar-se a toda a área metropolitana e aos municípios envolventes.

Porto regista uma subida de 165,6% em dez anos

Uma tendência semelhante pode ser observada no norte de Portugal.

No segundo trimestre de 2026, o preço médio de uma habitação usada na Área Metropolitana do Porto atingiu os 259.200 euros, enquanto o preço médio das habitações novas se situou em aproximadamente 305.300 euros.

No mesmo período de 2016, o preço médio de uma habitação usada na Área Metropolitana do Porto era de apenas 97.600 euros.

Em dez anos, os preços aumentaram 165,6%, uma valorização ainda superior à registada na Grande Lisboa.

A nível nacional, o preço médio de transação de uma habitação usada em Portugal atingiu os 251.000 euros, mais 4.700 euros do que no trimestre anterior e cerca de 30.000 euros acima do valor registado no mesmo período de 2025.

Comparativamente aos 108.400 euros registados em 2016, os preços das habitações usadas em Portugal aumentaram aproximadamente 131,5% ao longo da última década.

Os preços das habitações novas também registaram uma subida significativa, passando de 177.800 euros em 2016 para cerca de 330.300 euros atualmente, o que representa um aumento acumulado de aproximadamente 85,8%.

Porque é que os preços da habitação continuam a subir há dez anos?

Olhando apenas para os números, é evidente que o mercado imobiliário português passou por uma valorização muito significativa ao longo da última década.

No entanto, não existe uma única explicação para a subida dos preços da habitação.

Nos últimos dez anos, Portugal registou um crescimento do turismo, um aumento da população internacional, maior investimento estrangeiro e um reforço da atratividade internacional de cidades como Lisboa e Porto. Ao mesmo tempo, a construção de habitação e a nova oferta não cresceram ao mesmo ritmo, contribuindo para um desequilíbrio persistente entre a oferta e a procura nos principais centros urbanos.

Nos últimos anos, esta procura começou também a expandir-se para além das zonas centrais.

À medida que os preços no centro de Lisboa aumentaram, algumas famílias passaram a procurar alternativas em zonas como Sintra, Mafra, Vila Franca de Xira e a Península de Setúbal. Uma expansão semelhante da procura habitacional está também a verificar-se na Área Metropolitana do Porto.

Assim, a subida dos preços ao longo da última década não reflete apenas a evolução do valor dos imóveis nos principais centros urbanos, mas também a expansão gradual da procura residencial para uma área geográfica mais ampla.

Valorização ou bolha imobiliária?

Uma subida superior a 100% em dez anos levanta naturalmente questões sobre um possível sobreaquecimento do mercado imobiliário.

No entanto, a evolução dos preços, por si só, não é suficiente para determinar a existência de uma bolha imobiliária.

É igualmente necessário analisar outros fatores: se os preços dos imóveis se afastaram significativamente dos rendimentos das famílias e dos níveis das rendas, se a oferta habitacional consegue acompanhar a procura, se as aquisições dependem excessivamente da expansão do crédito e se os atuais níveis de preços poderão manter-se caso ocorram alterações nas taxas de juro, na demografia ou no contexto económico.

Um dos principais desafios do mercado imobiliário português continua a ser o desequilíbrio entre a procura de habitação e a nova oferta.

Este fator ajuda também a explicar por que razão a pressão sobre os preços está gradualmente a alargar-se das zonas centrais de Lisboa e do Porto para cidades e municípios envolventes. Quando a oferta nos mercados centrais permanece limitada e os preços continuam a subir, a procura tende naturalmente a procurar alternativas noutras zonas.

Assim, mais do que classificar simplesmente a evolução da última década como um período de “expansão” ou uma “bolha”, importa acompanhar a capacidade de Portugal para aumentar a construção de habitação, melhorar a eficiência dos processos de planeamento e licenciamento, reforçar as redes de transportes e promover o desenvolvimento de mais centros regionais, permitindo que a oferta habitacional acompanhe progressivamente as alterações demográficas e a evolução da procura.

Link original:

https://executivedigest.sapo.pt/816594-2/

Para m_a_is informações, consulte: https://asiaeurogroup.com/pt-pt/about/