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暴涨超140%！葡萄牙楼市持续升温：是长期复苏，还是泡沫前夜？
24 Sept 2026, 22:45
十年前，在大里斯本地区购买一套二手住宅，平均只需要15.83万欧元。
十年后的今天，这个数字已经达到39.28万欧元。
根据葡萄牙国家统计局（INE）公布、葡萄牙《商业日报》（Jornal de Negócios）整理的数据，过去十年，葡萄牙住宅价格经历了一轮显著上涨。大里斯本、波尔图以及塞图巴尔半岛的涨幅尤其突出，部分地区的二手住宅价格已经达到2016年的两至三倍以上。
当房价在十年内上涨超过100%，一个问题也越来越难以回避：葡萄牙房地产市场究竟仍处于长期价值重估之中，还是已经开始积累过热风险？
大里斯本二手房十年上涨148%
2026年第二季度，大里斯本地区二手住宅平均成交价格达到392,800欧元，比第一季度增加约6,000欧元，较2025年同期则上涨约30,000欧元。
过去12个月，大里斯本二手住宅平均价格上涨11.1%，高于新建住宅6.2%的涨幅。
与此同时，二手房仍然是当地住宅交易市场的主体。4月至6月期间，大里斯本约84%的住宅交易来自二手房。
新房价格则明显更高，目前大里斯本新建住宅平均成交价格约为583,800欧元。虽然较第一季度下降32,500欧元，但仍比2025年第二季度高出约24,000欧元。
如果把时间拉长，价格变化更加明显。
2016年第二季度，大里斯本二手住宅平均价格仅为158,300欧元。到2026年同期已经升至392,800欧元，十年累计上涨约148%。
也就是说，十年前价值约16万欧元的一套典型二手住宅，如今平均价格已经接近40万欧元。
塞图巴尔半岛涨幅更加明显
房价上涨并不只发生在里斯本核心区域。
随着大里斯本住房供应持续紧张，住宅需求也逐渐向首都周边地区扩散，其中塞图巴尔半岛的价格变化尤为明显。
目前，包括阿尔科谢特（Alcochete）、阿尔马达（Almada）、巴雷罗（Barreiro）、蒙蒂霍（Montijo）、帕尔梅拉（Palmela）、塞沙尔（Seixal）、塞辛布拉（Sesimbra）和塞图巴尔（Setúbal）等地区在内，二手住宅平均价格已经达到273,500欧元，新建住宅平均价格则达到389,400欧元。
而在2016年第二季度，塞图巴尔半岛二手住宅平均价格仅为83,300欧元。
十年时间里，价格从8万多欧元上涨至27万欧元以上，目前已经达到十年前的3倍多。
这也说明，里斯本房地产市场的价格压力和住房需求已经不再局限于市中心，而是逐渐向整个都市圈及周边地区扩散。
波尔图十年涨幅达到165.6%
类似趋势也出现在葡萄牙北部。
2026年第二季度，波尔图大都会区二手住宅平均价格达到259,200欧元，新建住宅平均价格约为305,300欧元。
2016年同期，波尔图大都会区二手住宅平均价格只有97,600欧元。
十年累计涨幅达到165.6%，甚至高于大里斯本。
从全国范围来看，葡萄牙二手住宅平均成交价格目前已经达到251,000欧元，较上一季度增加4,700欧元，比2025年同期高出约30,000欧元。
相比2016年的108,400欧元，全国二手住宅价格十年累计上涨约131.5%。
新建住宅价格同样明显上涨，从2016年的177,800欧元升至目前约330,300欧元，十年累计涨幅约85.8%。
房价为什么能够连续上涨十年？
如果只看涨幅，葡萄牙房地产市场确实已经经历了一轮非常明显的价格重估。
但房价上涨背后的原因并不只有一个。
过去十年，葡萄牙经历了旅游业增长、国际人口流入、外国投资增加以及里斯本和波尔图城市吸引力提升。与此同时，住宅建设和新增供应未能以同样速度增长，核心城市长期存在住房供需不平衡。
近年来，这种需求甚至开始向外围地区扩散。
当里斯本核心区域价格越来越高，部分家庭开始转向辛特拉、马夫拉、维拉弗朗卡德希拉以及塞图巴尔半岛等地区；类似的住房需求扩散也正在波尔图都市圈出现。
因此，过去十年的价格上涨不仅反映核心城市价值变化，也反映了葡萄牙住宅需求逐渐向更广泛区域延伸。
是价值重估，还是房地产泡沫？
十年上涨超过100%，自然会引发关于房地产市场是否过热的讨论。
但判断一个房地产市场是否形成泡沫，并不能只看房价涨幅。
更需要观察的是：价格上涨是否明显脱离居民收入和租金水平、住房供应是否能够跟上需求、购房是否高度依赖信贷扩张，以及未来利率、人口和经济环境发生变化后，市场能否继续支撑当前价格。
目前葡萄牙房地产市场最明显的矛盾之一，仍然是住房需求与新增供应之间的不平衡。
这也解释了为什么价格压力正在从里斯本和波尔图核心区域逐渐扩散至周边城市——当核心市场供应有限、价格持续提高，需求自然会寻找新的区域。
因此，与其简单把过去十年的上涨定义为“繁荣”或者“泡沫”，更值得关注的是葡萄牙接下来能否通过增加住宅建设、改善审批效率、完善交通网络和推动更多区域发展，让住房供应逐步跟上人口和需求变化。
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