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暴漲超140%！葡萄牙樓市持續升溫：是長期復甦，還是泡沫前夜？
24 Sept 2026, 22:45
十年前，在大里斯本地區購買一套二手住宅，平均只需要15.83萬歐元。
十年後的今天，這個數字已經達到39.28萬歐元。
根據葡萄牙國家統計局（INE）公布、葡萄牙《商業日報》（Jornal de Negócios）整理的數據，過去十年，葡萄牙住宅價格經歷了一輪顯著上漲。大里斯本、波爾圖以及塞圖巴爾半島的漲幅尤其突出，部分地區的二手住宅價格已經達到2016年的兩至三倍以上。
當房價在十年內上漲超過100%，一個問題也越來越難以迴避：葡萄牙房地產市場究竟仍處於長期價值重估之中，還是已經開始積累過熱風險？
大里斯本二手房十年上漲148%
2026年第二季度，大里斯本地區二手住宅平均成交價格達到392,800歐元，比第一季度增加約6,000歐元，較2025年同期則上漲約30,000歐元。
過去12個月，大里斯本二手住宅平均價格上漲11.1%，高於新建住宅6.2%的漲幅。
與此同時，二手房仍然是當地住宅交易市場的主體。4月至6月期間，大里斯本約84%的住宅交易來自二手房。
新房價格則明顯更高，目前大里斯本新建住宅平均成交價格約為583,800歐元。雖然較第一季度下降32,500歐元，但仍比2025年第二季度高出約24,000歐元。
如果把時間拉長，價格變化更加明顯。
2016年第二季度，大里斯本二手住宅平均價格僅為158,300歐元。到2026年同期已經升至392,800歐元，十年累計上漲約148%。
也就是說，十年前價值約16萬歐元的一套典型二手住宅，如今平均價格已經接近40萬歐元。
塞圖巴爾半島漲幅更加明顯
房價上漲並不只發生在里斯本核心區域。
隨著大里斯本住房供應持續緊張，住宅需求也逐漸向首都周邊地區擴散，其中塞圖巴爾半島的價格變化尤為明顯。
目前，包括阿爾科謝特（Alcochete）、阿爾馬達（Almada）、巴雷羅（Barreiro）、蒙蒂霍（Montijo）、帕爾梅拉（Palmela）、塞沙爾（Seixal）、塞辛布拉（Sesimbra）和塞圖巴爾（Setúbal）等地區在內，二手住宅平均價格已經達到273,500歐元，新建住宅平均價格則達到389,400歐元。
而在2016年第二季度，塞圖巴爾半島二手住宅平均價格僅為83,300歐元。
十年時間裡，價格從8萬多歐元上漲至27萬歐元以上，目前已經達到十年前的3倍多。
這也說明，里斯本房地產市場的價格壓力和住房需求已經不再局限於市中心，而是逐漸向整個都市圈及周邊地區擴散。
波爾圖十年漲幅達到165.6%
類似趨勢也出現在葡萄牙北部。
2026年第二季度，波爾圖大都會區二手住宅平均價格達到259,200歐元，新建住宅平均價格約為305,300歐元。
2016年同期，波爾圖大都會區二手住宅平均價格只有97,600歐元。
十年累計漲幅達到165.6%，甚至高於大里斯本。
從全國範圍來看，葡萄牙二手住宅平均成交價格目前已經達到251,000歐元，較上一季度增加4,700歐元，比2025年同期高出約30,000歐元。
相比2016年的108,400歐元，全國二手住宅價格十年累計上漲約131.5%。
新建住宅價格同樣明顯上漲，從2016年的177,800歐元升至目前約330,300歐元，十年累計漲幅約85.8%。
房價為什麼能夠連續上漲十年？
如果只看漲幅，葡萄牙房地產市場確實已經經歷了一輪非常明顯的價格重估。
但房價上漲背後的原因並不只有一個。
過去十年，葡萄牙經歷了旅遊業增長、國際人口流入、外國投資增加以及里斯本和波爾圖城市吸引力提升。與此同時，住宅建設和新增供應未能以同樣速度增長，核心城市長期存在住房供需不平衡。
近年來，這種需求甚至開始向外圍地區擴散。
當里斯本核心區域價格越來越高，部分家庭開始轉向辛特拉、馬夫拉、維拉弗朗卡德希拉以及塞圖巴爾半島等地區；類似的住房需求擴散也正在波爾圖都市圈出現。
因此，過去十年的價格上漲不僅反映核心城市價值變化，也反映了葡萄牙住宅需求逐漸向更廣泛區域延伸。
是價值重估，還是房地產泡沫？
十年上漲超過100%，自然會引發關於房地產市場是否過熱的討論。
但判斷一個房地產市場是否形成泡沫，並不能只看房價漲幅。
更需要觀察的是：價格上漲是否明顯脫離居民收入和租金水平、住房供應是否能夠跟上需求、購房是否高度依賴信貸擴張，以及未來利率、人口和經濟環境發生變化後，市場能否繼續支撐當前價格。
目前葡萄牙房地產市場最明顯的矛盾之一，仍然是住房需求與新增供應之間的不平衡。
這也解釋了為什麼價格壓力正在從里斯本和波爾圖核心區域逐漸擴散至周邊城市——當核心市場供應有限、價格持續提高，需求自然會尋找新的區域。
因此，與其簡單把過去十年的上漲定義為「繁榮」或者「泡沫」，更值得關注的是葡萄牙接下來能否通過增加住宅建設、改善審批效率、完善交通網絡和推動更多區域發展，讓住房供應逐步跟上人口和需求變化。
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