O mercado de arrendamento de longa duração em Portugal está a evoluir de um modelo de «receber rendas» para uma estratégia de alocação de ativos de longo prazo apoiada por políticas públicas

Quando se fala de investimento imobiliário em Portugal, os investidores tendem tradicionalmente a olhar primeiro para o preço dos imóveis, o valor das rendas e a rentabilidade locativa.

No entanto, para quem pretende manter um imóvel durante dez anos ou mais, os custos fiscais, os períodos de desocupação, a gestão do imóvel, a estabilidade dos contratos de arrendamento e as futuras opções de saída podem ter um impacto significativo no retorno efetivo do investimento.

Desde 1 de setembro deste ano, o mercado português de arrendamento de longa duração passou a contar com uma nova variável relevante.

Ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado em maio, entrou oficialmente em vigor o novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, ou RSAA, juntamente com o Contrato de Investimento para Arrendamento, ou CIA, dirigido a investimentos residenciais de maior escala. Os contratos já existentes ao abrigo do anterior regime de arrendamento acessível mantêm o tratamento fiscal que lhes tinha sido atribuído.

O mais relevante nesta alteração não é apenas a introdução de novos incentivos à habitação. Portugal está a recorrer cada vez mais à política fiscal para incentivar senhorios particulares, empresas imobiliárias e capital institucional a colocar imóveis residenciais no mercado de arrendamento de longa duração. Se antes o retorno era analisado sobretudo através da relação entre «preço de aquisição — renda de mercado — valorização futura», hoje também é necessário avaliar se o imóvel é adequado a regimes de arrendamento de longo prazo, se os incentivos fiscais podem melhorar o retorno líquido e se uma maior estabilidade contratual compensa uma eventual redução da renda e da flexibilidade.

O que muda, na prática, com o RSAA?

O RSAA pode ser entendido como um regime de arrendamento de longa duração que troca limitações ao valor da renda por benefícios fiscais.

Os imóveis elegíveis devem ser arrendados dentro dos limites máximos aplicáveis. Em vez de existir um teto fixo e uniforme para todo o país, o limite é calculado com base em 80% da renda mediana por metro quadrado no município onde o imóvel se localiza, segundo os dados publicados pelo INE, podendo ainda ser ajustado em função de fatores como a tipologia, a eficiência energética e a existência de estacionamento privado. Nos contratos destinados a residência permanente, a duração mínima é de três anos, enquanto no alojamento temporário podem aplicar-se prazos mais curtos.

Em contrapartida, os rendimentos obtidos através de contratos elegíveis ao abrigo do RSAA podem beneficiar de isenção de IRS ou IRC. O benefício pode manter-se nas renovações e, mesmo em caso de transmissão do imóvel, o tratamento fiscal pode continuar a aplicar-se desde que o contrato de arrendamento elegível se mantenha em vigor.

Por exemplo, imagine-se um imóvel que possa ser arrendado no mercado por 1.500 euros por mês, enquanto o limite aplicável no âmbito do RSAA seja de 1.250 euros. Olhando apenas para a renda mensal, o investidor recebe menos 250 euros por mês. No entanto, a comparação mais relevante é perceber quanto rendimento líquido, após impostos, permanece em cada alternativa.

O arrendamento a preços de mercado pode gerar uma renda bruta superior, mas está sujeito à respetiva tributação e pode também implicar custos associados à rotação de inquilinos, períodos de desocupação, nova comercialização e gestão. No RSAA, a renda nominal pode ser inferior, mas os rendimentos elegíveis podem beneficiar de isenção de IRS ou IRC. Se a vantagem fiscal e a maior estabilidade do arrendamento compensarem parte da redução da renda, o retorno efetivo de longo prazo pode não ser necessariamente inferior.

Para investidores que já possuem imóveis em Portugal, ou que estão a considerar o arrendamento de longa duração, a questão deixa assim de ser apenas «qual das opções me dá uma renda mensal mais elevada?». Surge uma nova comparação: qual das alternativas é mais adequada ao meu horizonte de investimento — o retorno líquido após impostos do arrendamento de mercado ou o retorno líquido obtido através do RSAA?

Do arrendamento de um único imóvel ao investimento residencial em escala

O RSAA não foi concebido exclusivamente para senhorios particulares com um único imóvel. Os imóveis residenciais detidos por empresas também podem integrar o regime através de contratos elegíveis, razão pela qual os benefícios fiscais abrangem tanto o IRS como o IRC.

Para promotores, empresas imobiliárias, fundos e outros investidores institucionais, o CIA, que também entrou em vigor a 1 de setembro, assume particular relevância.

O CIA é um contrato de investimento para arrendamento celebrado entre o investidor e o Estado, representado pelo IHRU. Pode abranger a aquisição, reabilitação ou construção de imóveis residenciais destinados ao arrendamento de longa duração, com uma duração contratual que pode chegar aos 25 anos. Podem candidatar-se pessoas singulares, sociedades comerciais, organismos de investimento alternativo e outras pessoas coletivas.

A principal diferença face ao RSAA é que o CIA não se limita a determinar de que forma um imóvel concluído será arrendado. O seu âmbito pode abranger todo o ciclo de investimento residencial.

Os projetos elegíveis ao abrigo de um CIA podem beneficiar de diferentes incentivos fiscais nas fases de aquisição, desenvolvimento e detenção de longo prazo, incluindo IMT, Imposto do Selo, IVA, IMI e AIMI. Alguns benefícios fiscais locais continuam dependentes das decisões municipais e das condições concretas do contrato. Se as unidades residenciais integradas num projeto CIA forem posteriormente disponibilizadas ao abrigo do RSAA, os rendimentos de arrendamento elegíveis também podem beneficiar de isenção de IRS ou IRC.

Para investidores institucionais, a importância do CIA está na possibilidade de integrar, numa única estrutura de investimento de longo prazo, custos que de outra forma estariam dispersos pelas fases de aquisição, desenvolvimento, detenção e operação.

Isto é particularmente relevante para edifícios residenciais completos, carteiras de imóveis para arrendamento ou projetos desenvolvidos especificamente para o arrendamento de longa duração. O retorno deste tipo de investimento não depende apenas da renda final, mas também dos custos de aquisição, da fiscalidade associada ao desenvolvimento, dos custos de detenção e dos fluxos de caixa gerados quando o projeto atinge uma operação estabilizada.

A vantagem está no potencial de melhorar a eficiência fiscal e a previsibilidade de custos em projetos de longo prazo. Ao mesmo tempo, um CIA pode vigorar até 25 anos e constitui, por natureza, um compromisso de investimento de longo prazo, com requisitos mais exigentes relativamente à utilização do ativo, à estrutura de arrendamento e às condições de execução.

Por isso, os investidores institucionais precisam de avaliar se o projeto é adequado a uma afetação de longo prazo ao arrendamento residencial e se os benefícios fiscais compensam a consequente redução da flexibilidade do ativo.

Porque está Portugal a dar mais importância ao arrendamento de longa duração?

Esta evolução está diretamente relacionada com a dinâmica de oferta e procura do mercado habitacional português.

Segundo o Banco de Portugal, o número de novas habitações construídas em todo o país entre 2015 e 2024 foi aproximadamente metade do registado nos oito anos anteriores. Em 2024, foram concluídas cerca de 25.000 novas habitações. Ao mesmo tempo, a pressão no mercado de arrendamento manteve-se elevada.

Os dados mais recentes do INE mostram que, em agosto de 2026, as rendas habitacionais por metro quadrado em Portugal aumentaram 5,2% em termos homólogos, com todas as regiões a registarem crescimento anual.

Neste contexto, aumentar apenas a oferta de nova construção não é suficiente para responder às pressões habitacionais. Tornou-se igualmente importante incentivar os imóveis existentes, os novos empreendimentos e os ativos detidos por investidores institucionais a integrarem o mercado de arrendamento de longa duração de forma mais estável.

Historicamente, o mercado residencial de arrendamento em Portugal tem dependido em grande medida de senhorios particulares e de uma estrutura de propriedade bastante fragmentada. A decisão de manter um imóvel no mercado de arrendamento de longa duração dependia muitas vezes do nível das rendas, da carga fiscal e das condições do mercado. O RSAA e o CIA procuram alterar esse equilíbrio através de benefícios fiscais e mecanismos contratuais de longo prazo, incentivando mais imóveis a permanecer no mercado de arrendamento e atraindo igualmente empresas imobiliárias, promotores e investidores institucionais.

Para os investidores, um mercado de arrendamento de longa duração mais estável também facilita a formação de expectativas de longo prazo relativamente à procura, aos modelos operacionais e aos fluxos de caixa dos ativos.

Assim, os benefícios destas reformas vão além de uma isenção fiscal específica. O mais importante é que Portugal está a utilizar instrumentos de política pública para reforçar a atratividade do arrendamento residencial de longa duração no conjunto do mercado imobiliário e criar uma base de mercado e regulamentar mais clara para ativos residenciais destinados a ser detidos durante períodos prolongados.

O que deve um investidor considerar numa estratégia de detenção de longo prazo?

Embora o novo enquadramento do arrendamento de longa duração ofereça mais opções em matéria fiscal e de estrutura de detenção, isso não significa que aderir ao RSAA seja sempre mais vantajoso do que arrendar a preços de mercado, nem que todos os imóveis sejam adequados a limitações de renda de longo prazo.

Para imóveis com forte potencial de valorização das rendas, em que o investidor pretende manter maior flexibilidade sobre os valores praticados ou planeia vender num prazo mais curto, o arrendamento de mercado pode continuar a ser a opção mais adequada.

Por outro lado, se o objetivo for manter o imóvel durante um período prolongado, a análise do investimento precisa de ser mais abrangente.

Para além do preço do imóvel e da rentabilidade bruta do arrendamento, torna-se necessário considerar os fluxos de caixa após impostos, a estabilidade da ocupação, os custos operacionais, o horizonte de detenção e a futura estratégia de saída.

Um imóvel com uma renda de mercado superior pode não gerar um retorno final mais elevado depois de deduzidos impostos, períodos de desocupação e custos de gestão do que outro imóvel com uma renda inferior, mas com uma estrutura fiscal mais eficiente e contratos mais estáveis.

Para quem está a considerar investir em imobiliário em Portugal, há por isso várias contas adicionais que passam a ser relevantes:

• Se o imóvel for arrendado a preços de mercado, qual será o rendimento líquido efetivo após impostos?

• Se entrar no RSAA, como se compara a redução da renda com a poupança fiscal?

• Durante quanto tempo se pretende manter o imóvel?

• Será necessário manter flexibilidade para vender rapidamente ou alterar a utilização do ativo?

• A procura de arrendamento na zona é suficientemente estável para sustentar uma estratégia de longo prazo?

• No caso de projetos de maior escala, os incentivos fiscais nas fases de desenvolvimento e detenção são suficientes para melhorar o retorno global?

Não existe uma resposta única para estas questões.

No caso do investimento através de fundos, o papel da equipa de gestão vai muito além da seleção do ativo subjacente. Implica avaliar, desde a fase de seleção do projeto, os custos de aquisição, o calendário de desenvolvimento, a estrutura fiscal, a estratégia de arrendamento, a eficiência operacional e a estratégia de saída, bem como analisar se instrumentos como o RSAA e o CIA são efetivamente adequados ao projeto em causa.

Todos estes fatores podem influenciar diretamente os fluxos de caixa líquidos e o retorno efetivo do imóvel ao longo de todo o período de detenção. Mesmo perante o mesmo ativo subjacente, diferentes estruturas de investimento, modelos operacionais e enquadramentos fiscais podem conduzir a resultados distintos.

Esta é também uma das alterações mais relevantes no mercado português de arrendamento de longa duração desde 1 de setembro. O investimento residencial de longo prazo está gradualmente a ultrapassar o modelo simples de «comprar um imóvel e receber rendas», passando a assumir-se como uma forma de alocação de ativos que exige uma gestão contínua da fiscalidade, da operação, dos fluxos de caixa e do horizonte de investimento.

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