葡萄牙长租市场正在从“房东收租”，变成一种受到政策鼓励的长期资产配置

过去谈到葡萄牙房产投资，人们最先关注的往往是房价、租金和租金回报率。

但对于计划持有十年甚至更久的投资者来说，税务成本、空置时间、物业管理、租约稳定性以及未来退出方式，都会影响一项房地产投资最终留下多少真实回报。

而从今年9月1日起，葡萄牙长租市场又多了一个新的变量。

根据5月公布的第97/2026号法令，新的简易保障性住房租赁制度RSAA正式产生效力，同时推出针对更大规模住宅投资的租赁投资合同CIA。原有可负担租赁制度下已经生效的合同则继续保留相应税务待遇。

这次变化值得关注的地方，并不仅仅是增加了几项住房优惠，而是葡萄牙正在进一步通过税务制度，引导私人房东、房地产企业和机构资本将住宅投入长期租赁市场。过去更容易围绕“买入价格—市场租金—未来升值”来计算回报，现在则需要进一步考虑：是否适合进入长期租赁体系、能否通过税务优惠提高净收益，以及更稳定的租赁关系是否值得牺牲部分租金和灵活性。

RSAA到底改变了什么？

RSAA可以简单理解为一种“租金约束换取税务优惠”的长期租赁制度。

符合条件的住宅需要按照规定的最高租金出租。这个上限并不是全国统一的固定金额，而是以INE公布的物业所在地市镇每平方米租金中位数的80%为计算基础，再根据户型以及能源效率、私人停车位等物业条件确定具体标准。用于永久居住的合同最低期限为三年，临时居住则可以采用更短期限。

作为交换，符合RSAA要求的租金收入可以免征个人所得税IRS或企业所得税IRC，而且优惠可以随合同续约继续存在；即使物业发生转让，只要相关租约继续有效，税务待遇也可以延续。

例如，一套物业按照市场价格每月可以出租1,500欧元，而进入RSAA后，假设适用的最高租金为1,250欧元。单看租金，投资者每个月少收250欧元，但真正需要比较的是两种情况下最终能够留下多少税后净收入。

市场化出租虽然租金更高，但需要承担相应的租金所得税，同时还要考虑租客更替、空置期、重新招租和管理等成本。RSAA的账面租金可能较低，但符合条件的租金收入可以享受IRS或IRC豁免，如果税务优惠和更稳定的出租周期能够抵消部分租金差距，长期实际收益未必更低。

因此，对于已经持有葡萄牙物业，或者正在考虑长期出租的投资者来说，除了比较“哪一种月租更高”，还多了一种选择：市场化出租的税后回报，与RSAA模式下的税后回报，哪一种更适合自己的持有周期？

从单套出租到规模化住宅投资

RSAA并不是专门为只有一套房的私人房东设计的。企业持有的住宅同样可以通过符合条件的租赁合同进入RSAA，因此租金收入的优惠同时覆盖IRS和IRC。

对于开发商、房地产公司、基金或者其他机构投资者，9月1日起同时生效的CIA更加值得关注。

CIA是投资者与IHRU代表国家签订的租赁投资合同，可以覆盖用于住宅长租的物业购买、改造以及新建项目，合同期限最长可达25年。申请主体既可以是个人，也可以是商业公司、另类投资机构等法人主体。

它与RSAA最大的区别，在于CIA考虑的不只是房子建成以后“怎样出租”，而是整个住宅投资周期。

符合条件的CIA项目可能在物业取得、建设改造以及长期持有阶段获得不同税务优惠，包括IMT、印花税、IVA、IMI和AIMI等；其中部分地方税优惠仍取决于市政层面的决定和具体合同条件。CIA项目如果进一步按照RSAA提供保障性长租，符合条件的租金收入还可以享受IRS或IRC豁免。

对于机构投资者来说，CIA的意义在于，它可能把原本分散在购买、开发、持有和运营各阶段的成本，放进同一套长期投资框架中进行规划。

这对于整栋住宅、批量出租物业或专门建设用于长期出租的项目尤其重要。因为这类投资的回报并不仅仅取决于最终租金，还取决于前期取得成本、开发税费、持有成本以及项目稳定运营之后的现金流。

它的优势，是能够提高长期项目的税务效率和成本可预测性；但相应地，CIA最长可达25年，本质上属于长期投资安排，对项目用途、出租方式和执行条件都有更高要求。

因此，对于机构投资者而言，需要判断项目本身是否适合长期锁定在住宅租赁用途，以及税务优惠能否覆盖由此减少的资产灵活性。

为什么葡萄牙现在越来越重视长期出租？

这与葡萄牙住房市场本身的供需关系有关。

葡萄牙央行数据显示，2015年至2024年间，全国新建住宅数量大约只有此前八年的一半，2024年新建住宅约2.5万套。与此同时，租赁市场仍然保持上涨压力。

INE最新数据显示，2026年8月葡萄牙每平方米住宅租金同比上涨5.2%，全国所有地区均录得同比增长。

在这样的市场环境下，单纯依靠提高新建住宅数量并不足以解决住房问题。如何让现有住宅、新开发项目以及机构持有资产更加稳定地进入长期租赁市场，同样成为政策的重要方向。

过去，葡萄牙住宅租赁市场很大程度上依赖个人房东和分散物业，投资者是否长期出租，往往取决于租金水平、税务成本以及市场变化。RSAA和CIA的出现，则是在通过税务优惠和长期合同机制，鼓励更多住宅持续进入长租市场，同时吸引房地产企业、开发商和机构投资者参与。

而对于投资者来说，一个更加稳定的长租市场，也意味着租赁需求、运营模式和资产现金流更容易形成长期预期。

因此，这次制度变化带来的利好并不只体现在某一项税收减免上。更重要的是，葡萄牙正在通过政策持续提高长期出租住宅在整个房地产市场中的吸引力，为长期持有型住宅资产建立更加明确的市场和制度基础。

长期持有策略下，投资者应该看什么？

虽然新的长期租赁制度为投资者提供了更多税务和持有层面的选择，但这并不意味着进入RSAA就一定比市场化出租更加划算，不是所有住宅都适合长期受限租金。

对于租金上涨潜力较高、希望保持出租灵活性，或者计划在较短期限内出售的物业，市场化出租仍然可能更加合适。

但如果投资者原本就准备长期持有，那么判断方式就需要发生变化。

除了房价和毛租金回报率之外，还需要考虑税后现金流、出租稳定性、运营成本、持有期限以及未来退出安排。

一套市场租金更高的物业，在扣除税费、空置和管理成本之后，最终收益未必一定高于租金较低但税务结构更加有效率、租约更加稳定的资产。

对于正在考虑葡萄牙房产投资的人来说，未来至少需要多算几笔账：

• 如果采用市场化出租，税后实际租金是多少？

• 如果进入RSAA，降低的租金与节省的税费相比，哪一边更大？

• 物业预计持有多少年？

• 未来是否需要快速出售或改变用途？

• 所在区域的租赁需求是否足够稳定，可以支撑长期持有？

• 如果是规模化项目，开发和持有阶段的税务优惠是否足以改善整体回报？

这些问题没有统一答案。

对于基金投资而言，管理团队的作用并不只是选择一项底层资产，而是需要从项目筛选开始，持续评估取得成本、开发节奏、税务结构、出租策略、运营效率以及退出安排，并判断RSAA、CIA等政策工具是否真正适合具体项目。

这些因素最终都会直接影响物业在整个持有周期中的净现金流和实际回报率。同样一项资产，在不同的投资结构、运营方式和税务安排下，最终能够实现的收益可能并不相同。

这也是9月1日之后葡萄牙长租市场最值得关注的变化。长期住宅投资正在从简单的“买房收租”，逐渐变成一项需要围绕税务、运营、现金流和持有周期进行持续管理的资产配置。

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