葡萄牙長租市場正在從「房東收租」，變成一種受到政策鼓勵的長期資產配置

過去談到葡萄牙房產投資，人們最先關注的往往是房價、租金和租金回報率。

但對於計劃持有十年甚至更久的投資者來說，稅務成本、空置時間、物業管理、租約穩定性以及未來退出方式，都會影響一項房地產投資最終留下多少真實回報。

而從今年9月1日起，葡萄牙長租市場又多了一個新的變數。

根據5月公布的第97/2026號法令，新的簡易保障性住房租賃制度RSAA正式產生效力，同時推出針對更大規模住宅投資的租賃投資合同CIA。原有可負擔租賃制度下已經生效的合同則繼續保留相應稅務待遇。

這次變化值得關注的地方，並不僅僅是增加了幾項住房優惠，而是葡萄牙正在進一步通過稅務制度，引導私人房東、房地產企業和機構資本將住宅投入長期租賃市場。過去更容易圍繞「買入價格—市場租金—未來升值」來計算回報，現在則需要進一步考慮：是否適合進入長期租賃體系、能否通過稅務優惠提高淨收益，以及更穩定的租賃關係是否值得犧牲部分租金和靈活性。

RSAA到底改變了什麼？

RSAA可以簡單理解為一種「租金約束換取稅務優惠」的長期租賃制度。

符合條件的住宅需要按照規定的最高租金出租。這個上限並不是全國統一的固定金額，而是以INE公布的物業所在地市鎮每平方米租金中位數的80%為計算基礎，再根據戶型以及能源效率、私人停車位等物業條件確定具體標準。用於永久居住的合同最低期限為三年，臨時居住則可以採用更短期限。

作為交換，符合RSAA要求的租金收入可以免徵個人所得稅IRS或企業所得稅IRC，而且優惠可以隨合同續約繼續存在；即使物業發生轉讓，只要相關租約繼續有效，稅務待遇也可以延續。

例如，一套物業按照市場價格每月可以出租1,500歐元，而進入RSAA後，假設適用的最高租金為1,250歐元。單看租金，投資者每個月少收250歐元，但真正需要比較的是兩種情況下最終能夠留下多少稅後淨收入。

市場化出租雖然租金更高，但需要承擔相應的租金所得稅，同時還要考慮租客更替、空置期、重新招租和管理等成本。RSAA的帳面租金可能較低，但符合條件的租金收入可以享受IRS或IRC豁免，如果稅務優惠和更穩定的出租週期能夠抵消部分租金差距，長期實際收益未必更低。

因此，對於已經持有葡萄牙物業，或者正在考慮長期出租的投資者來說，除了比較「哪一種月租更高」，還多了一種選擇：市場化出租的稅後回報，與RSAA模式下的稅後回報，哪一種更適合自己的持有週期？

從單套出租到規模化住宅投資

RSAA並不是專門為只有一套房的私人房東設計的。企業持有的住宅同樣可以通過符合條件的租賃合同進入RSAA，因此租金收入的優惠同時覆蓋IRS和IRC。

對於開發商、房地產公司、基金或者其他機構投資者，9月1日起同時生效的CIA更加值得關注。

CIA是投資者與IHRU代表國家簽訂的租賃投資合同，可以覆蓋用於住宅長租的物業購買、改造以及新建項目，合同期限最長可達25年。申請主體既可以是個人，也可以是商業公司、另類投資機構等法人主體。

它與RSAA最大的區別，在於CIA考慮的不只是房子建成以後「怎樣出租」，而是整個住宅投資週期。

符合條件的CIA項目可能在物業取得、建設改造以及長期持有階段獲得不同稅務優惠，包括IMT、印花稅、IVA、IMI和AIMI等；其中部分地方稅優惠仍取決於市政層面的決定和具體合同條件。CIA項目如果進一步按照RSAA提供保障性長租，符合條件的租金收入還可以享受IRS或IRC豁免。

對於機構投資者來說，CIA的意義在於，它可能把原本分散在購買、開發、持有和運營各階段的成本，放進同一套長期投資框架中進行規劃。

這對於整棟住宅、批量出租物業或專門建設用於長期出租的項目尤其重要。因為這類投資的回報並不僅僅取決於最終租金，還取決於前期取得成本、開發稅費、持有成本以及項目穩定運營之後的現金流。

它的優勢，是能夠提高長期項目的稅務效率和成本可預測性；但相應地，CIA最長可達25年，本質上屬於長期投資安排，對項目用途、出租方式和執行條件都有更高要求。

因此，對於機構投資者而言，需要判斷項目本身是否適合長期鎖定在住宅租賃用途，以及稅務優惠能否覆蓋由此減少的資產靈活性。

為什麼葡萄牙現在越來越重視長期出租？

這與葡萄牙住房市場本身的供需關係有關。

葡萄牙央行數據顯示，2015年至2024年間，全國新建住宅數量大約只有此前八年的一半，2024年新建住宅約2.5萬套。與此同時，租賃市場仍然保持上漲壓力。

INE最新數據顯示，2026年8月葡萄牙每平方米住宅租金同比上漲5.2%，全國所有地區均錄得同比增長。

在這樣的市場環境下，單純依靠提高新建住宅數量並不足以解決住房問題。如何讓現有住宅、新開發項目以及機構持有資產更加穩定地進入長期租賃市場，同樣成為政策的重要方向。

過去，葡萄牙住宅租賃市場很大程度上依賴個人房東和分散物業，投資者是否長期出租，往往取決於租金水平、稅務成本以及市場變化。RSAA和CIA的出現，則是在通過稅務優惠和長期合同機制，鼓勵更多住宅持續進入長租市場，同時吸引房地產企業、開發商和機構投資者參與。

而對於投資者來說，一個更加穩定的長租市場，也意味著租賃需求、運營模式和資產現金流更容易形成長期預期。

因此，這次制度變化帶來的利好並不只體現在某一項稅收減免上。更重要的是，葡萄牙正在通過政策持續提高長期出租住宅在整個房地產市場中的吸引力，為長期持有型住宅資產建立更加明確的市場和制度基礎。

長期持有策略下，投資者應該看什麼？

雖然新的長期租賃制度為投資者提供了更多稅務和持有層面的選擇，但這並不意味著進入RSAA就一定比市場化出租更加划算，也不是所有住宅都適合長期受限租金。

對於租金上漲潛力較高、希望保持出租靈活性，或者計劃在較短期限內出售的物業，市場化出租仍然可能更加合適。

但如果投資者原本就準備長期持有，那麼判斷方式就需要發生變化。

除了房價和毛租金回報率之外，還需要考慮稅後現金流、出租穩定性、運營成本、持有期限以及未來退出安排。

一套市場租金更高的物業，在扣除稅費、空置和管理成本之後，最終收益未必一定高於租金較低但稅務結構更加有效率、租約更加穩定的資產。

對於正在考慮葡萄牙房產投資的人來說，未來至少需要多算幾筆帳：

• 如果採用市場化出租，稅後實際租金是多少？

• 如果進入RSAA，降低的租金與節省的稅費相比，哪一邊更大？

• 物業預計持有多少年？

• 未來是否需要快速出售或改變用途？

• 所在地區的租賃需求是否足夠穩定，可以支撐長期持有？

• 如果是規模化項目，開發和持有階段的稅務優惠是否足以改善整體回報？

這些問題沒有統一答案。

對於基金投資而言，管理團隊的作用並不只是選擇一項底層資產，而是需要從項目篩選開始，持續評估取得成本、開發節奏、稅務結構、出租策略、運營效率以及退出安排，並判斷RSAA、CIA等政策工具是否真正適合具體項目。

這些因素最終都會直接影響物業在整個持有週期中的淨現金流和實際回報率。同樣一項資產，在不同的投資結構、運營方式和稅務安排下，最終能夠實現的收益可能並不相同。

這也是9月1日之後葡萄牙長租市場最值得關注的變化。長期住宅投資正在從簡單的「買房收租」，逐漸變成一項需要圍繞稅務、運營、現金流和持有週期進行持續管理的資產配置。

立即聯繫亞歐集團，預約一對一諮詢，結合您的投資目標、資金期限與流動性需求，開始規劃適合您和家庭的歐洲資產配置方案。